Ratgeber
Toilette defekt: Mieter oder Vermieter?
Kurz gesagt: Grundsätzlich zahlt der Vermieter die Reparatur (§ 535 BGB). Nur eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann die Kosten kleiner Reparaturen bis zu einer Obergrenze auf dich abwälzen - selbst reparieren musst du aber nie. Das ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Grundregel: Der Vermieter trägt die Instandhaltung
Grundsätzlich ist der Vermieter für Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache zuständig - dazu gehört im Normalfall auch die defekte Toilette bzw. der Spülkasten. Diese Pflicht steht wörtlich im Gesetz. § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB lautet: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Das Wort "erhalten" ist der entscheidende Teil: Es meint nicht nur die Übergabe, sondern die gesamte Mietzeit.
Wichtiger Hinweis
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung. Im Einzelfall kommt es auf deinen Mietvertrag und die konkrete Situation an. Bei Streit hilft ein Mieterverein oder eine anwaltliche Beratung weiter.
Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
Eine sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann die Kosten kleiner Reparaturen auf den Mieter verlagern - allerdings nur für Teile, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, etwa Wasserhähne, Fenster- und Türgriffe oder der Spülknopf. Innen liegende Spülkasten-Teile wie Füllventil oder Heberglocke gelten dagegen in der Regel nicht als Kleinreparatur, weil du sie im Alltag nicht direkt in der Hand hast - dafür bleibt meist der Vermieter zuständig (so hat es zum Beispiel das Amtsgericht Köln zum Füllventil im Spülkasten entschieden, Urteil vom 10.06.2011, Az. 224 C 460/10). Im Zweifel klärt das ein Mieterverein.
Wichtig ist: Die Klausel verlagert nur die Kosten kleiner Reparaturen, und das auch nur, wenn sie wirksam im Vertrag steht. Ohne eine solche Klausel bleibt es bei der Grundregel - dann zahlt der Vermieter.
Grenzen der Kleinreparaturklausel
Die Klausel braucht zwei Grenzen: einen Höchstbetrag je einzelner Reparatur und eine jährliche Obergrenze. Übersteigt eine Reparatur die im Vertrag vereinbarte Einzelgrenze, trägt der Vermieter in der Regel die vollen Kosten - nicht nur den überschießenden Teil.
Eine allgemein gültige Euro-Zahl für die Einzelgrenze gibt es dagegen nicht, auch wenn im Netz oft eine kursiert. In den online veröffentlichten BGH-Entscheidungen (der Bestand beginnt im Jahr 2000) findet sich kein fester Höchstbetrag; die veröffentlichten Entscheidungen der Amtsgerichte nennen unterschiedliche Beträge, und dort ging es meist gar nicht um die Höhe. Im Fall des Amtsgerichts Köln (Urteil vom 27.01.2011, Az. 210 C 324/10) etwa scheiterte eine Klausel über "80,- € im Einzelfall" nicht am Betrag, sondern daran, dass sie zu viele Teile der Wohnung erfasste. Was in deinem Vertrag steht, ist deshalb wichtiger als jede Zahl aus einem Ratgeber.
- Nur bei gültiger Klausel: Steht keine wirksame Kleinreparaturklausel im Vertrag, greift sie nicht.
- Obergrenze je Reparatur: Der Vertrag muss einen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur nennen. Eine höchstrichterlich festgelegte Zahl dafür gibt es nicht.
- Jahresobergrenze: Zusätzlich gibt es eine jährliche Grenze für die Summe der Kleinreparaturen.
- Nur häufig genutzte Teile: Erfasst sind Gegenstände, mit denen der Mieter direkt und oft in Kontakt kommt.
Klausel unwirksam?
Klauseln ohne klare Obergrenzen oder mit zu weitem Anwendungsbereich können unwirksam sein. Ob deine Klausel greift, ist eine juristische Frage - kläre sie im Zweifel mit einem Mieterverein oder anwaltlich. Das hier ist keine Rechtsberatung.
Fällt ausgerechnet der Spülkasten unter die Klausel?
Genau daran scheitert sie oft, denn die Klausel erfasst nur Teile, die dem Mieter "direkt und häufig" zugänglich sind - und das Innenleben des Spülkastens ist das für ein Gericht nicht gewesen. Das Amtsgericht Köln hat am 10.06.2011 (Az. 224 C 460/10) über eine Reparaturrechnung entschieden, die ein Vermieter gegen die Kaution aufrechnen wollte, und schreibt dazu:
"Die mietvertragliche Kleinreparaturklausel deckt diesen Anspruch nicht. Unter diese Klausel fallen nur solche Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu gehört ein Füllventil des WC-Spülkastens nicht. Ein häufiger Zugriff des Mieters auf dieses Teil besteht nicht. Es wird lediglich mittelbar in Anspruch genommen, wenn die WC-Spülung betätigt wird."
Die Unterscheidung, die dieses Urteil trifft, ist für deinen Fall die praktisch wichtigste: Der Spülknopf und die Drückerplatte werden mehrmals täglich angefasst, das Füllventil und die Dichtungen im Inneren dagegen nie. Wenn dein Vermieter eine Rechnung über ein getauschtes Füllventil oder eine Heberglocke auf dich abwälzen will, lohnt sich deshalb der genaue Blick, welches Teil auf der Rechnung steht.
Zwei Einschränkungen gehören dazu, damit du dich nicht auf zu dünnes Eis stellst: Ein Amtsgerichtsurteil bindet nur die Parteien dieses einen Verfahrens - ein anderes Gericht kann anders entscheiden. Und es ging dort ausdrücklich um das Füllventil, nicht um jedes Teil des Spülkastens. Als Argument gegenüber dem Vermieter ist die Entscheidung trotzdem brauchbar, weil sie die Begründung nennt, auf die es ankommt: kein häufiger Zugriff.
Quellen: § 535 BGB (gesetze-im-internet.de) · BGH, Urteil vom 14.07.2004, VIII ZR 339/03 (Volltext-PDF) · AG Köln, Urteil vom 10.06.2011, 224 C 460/10 (NRWE) · AG Köln, Urteil vom 27.01.2011, 210 C 324/10 (NRWE)
Musst du als Mieter selbst reparieren?
Nein - selbst wenn eine wirksame Kleinreparaturklausel besteht, kann sie dich nur an den Kosten beteiligen, nicht dazu zwingen, die Reparatur eigenhändig auszuführen. Die Reparatur selbst bleibt Sache des Vermieters bzw. eines von ihm beauftragten Handwerkers; du beteiligst dich im Rahmen der Klausel nur finanziell.
Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich so eingeordnet. In seinem Urteil vom 14. Juli 2004 (Az. VIII ZR 339/03) grenzt der VIII. Zivilsenat Schönheitsreparaturen von Kleinreparaturen ab und schreibt zu den Kleinreparatur-Klauseln: "Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält."
Ob du eine einfache Reparatur trotzdem freiwillig selbst machst, ist deine Entscheidung. Viele Teiletausche sind gut machbar - eine Orientierung gibt Selbst reparieren oder Klempner?.
So gehst du bei einem Defekt vor
Melde den Defekt frühzeitig deinem Vermieter oder der Hausverwaltung, am besten schriftlich - so ist der Ablauf sauber dokumentiert.
- Defekt dokumentieren: Halte fest, was kaputt ist (Fotos, kurze Beschreibung).
- Vermieter informieren: Melde den Schaden schriftlich und bitte um Behebung.
- Mietvertrag prüfen: Sieh nach, ob eine Kleinreparaturklausel enthalten ist.
- Absprache abwarten: Handle größere Reparaturen nicht ohne Absprache selbst ab.
Läuft nur Wasser nach oder ist eine Dichtung porös, hilft zur Einordnung des Defekts der Ratgeber Aufputz-Spülkasten reparieren. Dieser Text ersetzt aber keine individuelle Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Reparatur der Toilette in der Mietwohnung?
Grundsätzlich der Vermieter, denn Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sind seine Pflicht (§ 535 BGB). Nur eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann die Kosten kleiner Reparaturen innerhalb bestimmter Grenzen auf den Mieter verlagern. Das ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Was ist eine Kleinreparaturklausel?
Eine Vertragsklausel, die die Kosten kleiner Reparaturen auf den Mieter überträgt - allerdings nur für Teile, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, etwa Wasserhähne oder Griffe. Innen liegende Spülkasten-Teile gehören in der Regel nicht dazu. Sie gilt zudem nur, wenn sie wirksam vereinbart ist, und nur innerhalb der von der Rechtsprechung gesetzten Grenzen.
Gibt es eine Obergrenze für Kleinreparaturen?
Ja. Eine Kleinreparaturklausel muss eine Höchstgrenze je einzelner Reparatur und zusätzlich eine jährliche Obergrenze enthalten. Eine feste Euro-Zahl dafür gibt es nicht - in den online veröffentlichten BGH-Entscheidungen (Bestand ab 2000) findet sich kein fester Höchstbetrag, und die veröffentlichten Amtsgerichtsurteile nennen unterschiedliche Beträge. Übersteigt eine Reparatur die im Vertrag vereinbarte Einzelgrenze, trägt in der Regel der Vermieter die vollen Kosten. Ob deine Klausel wirksam ist, bleibt eine juristische Frage.
Muss ich als Mieter selbst reparieren?
Nein. Auch eine wirksame Klausel beteiligt dich nur an den Kosten, sie zwingt dich nicht, die Reparatur selbst auszuführen. Die Ausführung bleibt Sache des Vermieters. Ob du freiwillig selbst Hand anlegst, entscheidest du. Im Zweifel hilft ein Mieterverein.
Fällt das Füllventil des Spülkastens unter die Kleinreparaturklausel?
Ein Amtsgericht hat das verneint. Das Amtsgericht Köln entschied am 10.06.2011 (Az. 224 C 460/10), dass unter die Klausel nur Teile fallen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und dass ein Füllventil des WC-Spülkastens dazu nicht gehört: Es werde lediglich mittelbar in Anspruch genommen, wenn die WC-Spülung betätigt wird. Das ist eine erstinstanzliche Entscheidung und bindet andere Gerichte nicht - als Argument gegenüber dem Vermieter ist die Begründung aber brauchbar.